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土地問題不解決,田園綜合體就是空談!

 發布日期:2019-07-24 訪問次數:

田園綜合體作為鄉村振興的重要抓手,與城鄉融合、產業融合相關,解決鄉村生產、生態、生活問題。與鄉村振興一樣,打造田園綜合體需要城里的資本、人才和鄉村的土地、勞動力相融合,鄉村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下,土地是“牛鼻子”,當下鄉村和農民只有拿土地與城里人的資本交換,土地是資源而非資本。土地所有權、承包權、經營權三權分置能否從根本上解決土地資源變資本問題,需要在實踐中探索。

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一、拿地來源

如何獲得土地,在我們國家有兩種方式:

一種是從政府拿地,從政府拿地又可以細分為三種,其一是需要招牌掛的建設用地,被拿過來后用于房地產開發,70年的產權;其二是產業用地,包括工業、旅游用地,也包括很多的新業態;其三是公共設施用地,細分為兩類,一類是基礎設施,如修路,另一類是建醫院、學校。很多人想搞劃撥,建議最好不要拿這樣做,地上建的東西是沒有價值的,土地是劃撥的,將來想退出、轉讓會很困難。

另一種則是從農民手里拿地,如耕地、集體建設用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地等。農村可用的資源有什么?一是資源性的資產,包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等;二是經營性資產,就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地;三是非經營性資產,就是現在在農村里面的如學校、醫院、村委會等,它們所占的土地和住房設施是非經營性的。

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二、用地新政策

現在政策在突破的過程中,農村的土地實行三權分制改革,就是現有的耕地分成三部分,一部分叫所有權,一部分叫承包權,另外一部分叫經營權,這個分攤的價值非常的大。

宅基地和征地制度也將要有重大的變革,這幾項改革如果全部完成或者推進之后,將為城市資本下鄉,創辦田園綜合體提供堅實的法律基礎。

改革的方向:資源性資產,確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押;買的是經營權,不是所有權,所有權依然是集體的。

大體上對于田園綜合體特別有效的政策有三大類:第一類是農村3P的模式,以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區;第二類是農村土地改革的七個政策,包括試點的內容;第三類政策是有關扶貧的政策,國家提出把一二三體制政策拿出來,一定要有支持和優惠的政策。

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三、田園綜合體規劃用地存在哪些誤區

1.無址可選也硬要選

有時候,土地并不像普通商品,有充分的選擇空間;在選址的過程中,土地往往獨此一家,別無其他選擇。例如:家鄉有限的土地資源,而作為開發者又急切的想去做,以至于無址可選的時候也要去選,可想而知,這種選址方式最終效果不理想。

2.有地就先拿下再說

休閑農業作為一個舶來詞,許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切,在沒有做好充分的休閑農業規劃前,就匆匆決定先拿下再說,到手之后再去為它量身定做合適的衣服,至于效果如何,恐怕只能聽天由命了,做好了是一塊肥肉,做不好只會成為燙手的山芋。

3.跟著感覺走

做休閑農業項目不能跟著感覺走,而是要有一雙犀利的慧眼,慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識,了解土地如何開發與利用,還要對未來的發展有遠見,尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷,還要有項目與市場的對接手段,唯有具備這些,才不至于陷入誤區。

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四、解決“田園綜合體”用地問題的4種新方式

1.“土地銀行”

在完成農村土地確權工作的地區,可采用“土地銀行”的方式,實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規模化獲取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

2.以土地股份為基礎建立合作社

有條件的農村集體可以建立合作社,農戶以承包的土地入股,進行股份合作,這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式管理制度嚴格,管理方法科學,對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力,保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

3.使用廢棄宅基地或園地

城鎮化的快速發展,令大量農民進城買房,農村房屋閑置,田地疏于管理。實際上,在新農村集中居住后,閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾,并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標,有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

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4.土地租賃、置換或入股聯營

對經濟效益不理想的集體用地,可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式,統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中,需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值,集約化發展,便于個人或企業經營管理。

總而言之,“田園綜合體”的概念藍圖勾畫得很美好,但是對于想嘗試的朋友們來說,還是需要綜合多方面因素考慮清楚,再做拿地準備。

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